Immobilienaktien – Zinsrückgang treibt die Kurse!

Die Renditen purzeln und beflügeln Immobilienaktien. Titel wie Aroundtown, LEG Immobilien, TAG Immobilien und Vonovia zählen in diesen Tagen zu den stärksten Titeln am deutschen Aktienmarkt. Eine Aktie erreichte sogar ein neues Jahreshoch. Ist dies der Start einer nachhaltigen Trendwende in der Branche?

In den zurückliegenden zwei Jahren zählte der Immobilensektor zu den größten Verlierern an den Aktienmärkten. Druck kam vor allem von den Zinsen. Die EZB und FED drehten kräftig an der Zinsschraube, um die Inflation in den Griff zu bekommen. Steigende Zinsen verteuerten die Finanzierung von Immobilienprojekten und führte zu Abschreibungen auf Immobilienportfolien. Ein großer Teil der Immobilienkonzerne stoppte gar einige neue Projekte, verkaufte Portfolien oder holte Partner für die Entwicklung von Projekten an Bord. Für die kommenden Jahre wurden die geplanten Investitionen zudem drastisch gekürzt. Damit nicht genug. Für 2021 und 2022 wurden Dividenden gekürzt oder gar gestrichen. TAG Immobilien meldete anfang der Woche, dass für 2023 erneut keine Ausschüttung an die Aktionäre erfolgen wird.

Zinsrückgang beflügelt

Die sichtliche Entspannung an den Anleihemärkten in den zurückliegenden Wochen hat Immobilienaktien wieder Auftrieb gegeben. Gestern wurden in den USA Inflationszahlen veröffentlicht. Mit einem Anstieg der Verbraucherpreise um 3,2 Prozent gegenüber dem Vorjahresmonat fiel die Rate deutlich niedriger aus als im Vormonat (3,7 Prozent). Experten hatten mit einer Jahresteuerung von 3,3 Prozent gerechnet. Die US-Anleihen legten daraufhin kräftig zu. Die Renditen 10jähriger verloren 20 Basispunkte. Seit dem Oktoberhoch verbuchen die Renditen von langfristigen US-Staatspapern gar einen Rückgang um 55 Basispunkte. In der Eurozone fielen die Abschläge zwar nicht ganz so drastisch aus. Bei der 10jährigen Bundesanleihe summiert sich der Renditerückgang seit dem jüngsten Hoch dennoch auf stattliche 40 Basispunkte.

Von dem Start einer nachhaltigen Zinswende in den USA zu sprechen, wäre zum jetzigen Zeitpunkt etwas verfrüht. Dies gilt erst Recht für die Eurozone. Die EZB startete deutlich später mit Zinserhöhung als die FED und erhöhte den Leitzins bisher längst nicht so hoch wie die US-Notenbank. EZB-Chefin Christine Lagarde wird somit nicht müde, die Marktteilnehmer darauf hinzuweisen, dass die Tür zu weiteren Zinserhöhungen weiter offen steht. Dies gilt im übrigen auch für die USA.

Mietpreise dürften weiter steigen

Mit dem Verkauf von Immobilienportfolien hat ein Großteil der Immobilienkonzerne ihre Verschuldung bereits deutlich reduziert. Dieser Trend dürfte weiter fortgesetzt werden. Die Vermietungsquote liegt jeweils deutlich über 95 Prozent. Angesichts der anhaltenden Urbanisierung und einem deutlichen Rückgang beim Bau von Wohnimmobilien, blieben die Mietpreise in den meisten Großstädten zuletzt stabil oder legten gar noch zu. Dies bestätigt der jüngste Wohnungsmietindex für Deutschland von Statista. Einer Umfrage des ifo-Instituts zufolge rechnen Experten mit weiter steigenden Immobilienpreisen – auch in Deutschland. Die Anteilsscheine von Wohnimmobilien-Spezialisten wie LEG Immobilien, TAG Immobilien und LEG Immobilien werden aktuell nur mit einem Kurs-Buchwert-Verhältnis von 0,7 bis 0,76 (Quelle: Refinitiv) bewertet. Der Experte für Gewerbeimmobilien Aroundtown wurde von der Corona-Krise besonders hart getroffen. Geschäftsaufgaben nicht nur in den Innenstädten hinterließen tiefe Spuren im Zahlenwerk. Mietausfälle und Neubewertungen des Bestands könnten 2023 nach Einschätzung von Experten erneut für tiefrote Zahlen sorgen. Dies spiegelt sich zu einem gewissen Grad im Aktienkurs wider. Inzwischen handelt das Papier zu einem Kurs-Buchwert-Verhältnis von 0,16.

Die weitere Entwicklung bei Immobilienaktien wird maßgeblich von den Entwicklungen an den Rentenmärkten abhängen. Eine weitere Entspannung auf der Zinsseite dürfte Aktien wie Aroundtown, LEG Immobilien, TAG Immobilien und Vonovia stützen. Zieht sich die erwartete Zinswende länger hin, könnten die Titel hingegen wieder unter Druck geraten.

Quelle: onemarkets by UniCredit; Stand: 15.11.2023; 15.00 Uhr